在山东聊城，房价为什么那么高？

在山东聊城，房价为什么那么高？

聊城房价在2016-2018年的涨幅在60~80%左右，这个上涨让很多购房者难以接受，我看了其他人的回答，有些分析有点道理，但都没说到点子上。这次上涨之前，聊城原本是房地产供需稳定的四线城S，没有顶层的超级大利好政策，不会因为内部原因暴涨的，上涨的诱因在外面。

外部诱因，在加上开发商、地方、购房者S场行为才导致房价这么高，在这个过程中你一定要考虑人，人的S场心理和行为很难改变。下面我会逐一分析。

外部诱因是上涨的基础动力

你一定要记住，房子无论再怎么样也是经济的附属物，这样你才能看到别人看不到的东西，最好有一定的金融知识。比如资金总是流向有赚钱效应的地方

2008年全球经济出问题，顶层货币放水，抵御经济低迷，最重要的是刺激投资，利率低谁都知道借到就是赚到，像国企、地方上都拼命借钱，债务节节攀升，没几年就增加了十万亿，虽然没打算还，但顶层嗅到了金融系统风险

所以2016年全国的媒体都在说债务，顶层的解决办法是转移债务，企业降杠杆，居民加杠杆，这里提一句，顶层调控始终围绕稳就业，控通胀、稳定汇率来的，你去看上S公司的财务报表，也能看出个大概，自2016年来，资产负债率通常都是下降的

居民加杠杆最安全的就是银行贷款，房地产就有了上涨的基因。不要老是纠结在聊城内部规划和产业上

还有一点，眼光要跟着聪明的资金走，2016年聪明的资金都在一线城S和强二线，所以在聊城上涨之前，这些城S已经充分上涨了，开始限购限贷了，限购限贷是典型的打乱S场节奏的手段，但非常有效，一是扎了一道篱笆，把一部分需求关在外面，二是降低了开发商的预期

这样，这些资金就要另找去处了，进不去的进不去，赚钱预期降低的降低。

碧桂园为代表的房企来聊城就是佐证

聊城本地接棒上涨

应该说，最先咧嘴笑的是地方，地方上在94~2008年分税制后一直没有理想的财政来源（后来又有了营改增，又被顶层抽走一部分），叫苦不迭，顶层就把土地出让给了地方，地方才算有了救命稻草，毕竟地方事儿多，花钱的地方太多。

这是顶层和地方的博弈

碧桂园这些企业资金充足，一是实际资金充足，杠杆加借新还旧，二是相对充足，相比原来在一线和二线城S的成本，三四线的投资会很舒服

聊城各种地王就出来了，地王对当地利益相关的影响：

一、卖方者：停止出售或者提高价格，影响原来供求。

二、开发商：开发形成供应需要时间，没有实际供应增加

三、购房者：买涨不买跌，恐慌入场

四、媒体中介：大肆渲染，影响购房者心理。

无论是什么投资，最重要的一点是要尊重S场，还有就是人的心理和S场行为是很难改变的，当上涨过程中大量刚需和改善被消耗掉以后，房价也来到高位，买不起的买不起，需求下降了，S场开始降温，房价进入横盘，横盘一段时间，就有现在的一波下调

聊城中间又一些小插曲，就是教育划片，不然的话，上涨可能在2018年的小阳春就夭折了，这个插曲有自身的弊端，导致以往来聊城求学租房需求少了，租售比跟着降，租租不出去，住不一定住，又变相加速了横盘和调整的到来。

所以，房价现在这么高，也是得益于这次上涨。上涨跟聊城自身的产业和规划等等乱七八糟的关系不大，即使有些关系也不是主因，不要被雾霾遮住了眼睛

山东聊城在山东是一个什么样城S？

山东聊城是山东S的一个地级S，位于山东S西部，是一个历史悠久、文化灿烂的城S。聊城拥有丰富的历史文化遗产和美丽的风景名胜，如东昌湖、光岳楼、临清运河等，被誉为“江北水城，运河古都”。

此外，聊城还是一个现代化的城S，经济实力不断增强，拥有先进的制造业、服务业和文化产业。聊城的交通也十分便利，是京九铁路和邯济铁路的交汇点，是连接华北、华东和中南地区的重要交通枢纽之一。

总的来说，山东聊城是一个历史悠久、文化灿烂、现代化发展迅速的城S，是一个值得一游的地方。

聊城，位于山东S西部，地处山东、河南、河北三S交界处。下辖东昌府区、临清S、冠X、莘X、阳谷X、东阿X、茌平区、高唐X8个X(S、区)。全S总人口610万。

聊城，被誉 “中国北方的威尼斯”。这里有众多的河流与湖泊，使聊城形成了“湖水相连，城湖相依，城在水中，水在城中”的独特水城风貌。

聊城因水而兴盛，明清时期聊城运河漕运发达，经济昌盛，文化繁荣。

可如今，聊城经济大不如前，2019年，聊城GDP总量只有2259亿元，人均GDP才3万多一点，严重拖了山东经济的后腿。

但是，聊城经济不怎么样，房价倒不低。目前，聊城新房均价接近万元。比威海、德州、淄博、临沂、济宁房价都高。