买二手房呕心沥血履历，没有走太多弯路
（身边不乏闲言碎语，说把房买到成都做什么......女生买房咋滴啦，哼，先搞钱再脱单，一步步来）
先说总体流程吧，然后在细化
一、总体流程线上看房——线下考察——确定中介——确定房子——三方会面——签三方合同，并给定金——买家整理贷款所需材料及首付款——首付监管并递件——买家交税、拿新房本并打点抵押——银行放款——交割房子
二、估计破费 1.房款定金+首付+尾款（贷款）+贷款利钱（我其时利率是5.635%）
2.税费（在递件的时候缴） 1）契税那是房屋买卖需要给的，按银行预估价的1%计算。房东其实也有契税，是国有地盘利用权出让，费用不高，几百元，那个羊毛出在羊身上，一般就买家给了，若是很介意就提早跟中介申明一下吧，在合同里面写清晰。（哦，忘记说了，契税是按照房子能否首套、房子面积计算的，首套+90平以下，按银行预估价的1%计算；首套+90平以上，按银行预估价的1.5%计算）
2）个税全称是小我所得税，是房东财富让渡所得，那部门理应由房东付。当然购置的房子是房东独一的，也就是房东名下就一套房子，那就免去个税。个税也是按银行预估价的1%计算。
3）印花税那个也是卖家和买家都需要给的，卖家给的是产权转移书据，是1.7元；买家给的是权利、答应证照，2.5元。
4）增值税房子满5年，也就是房子在房东名下已经超越5年就能够免征。增值税是那些税费里面最贵的，仿佛是按银行预估价的5.635%计算。
5）地盘出让金根据108元/平方算。那个长短商品房都需要交的，好比我买的就是拆迁安设房，就要交地盘出让金，交了地盘出让金后，那个房子的产权年限就起头从头计算，即从如今那个日期到将来70年。当然那个也是羊毛出在羊身上，其实也应该卖家出的。我买的房子也是有个税的，但是跟房东筹议，房东承担个税，我出地盘出让金。
6）其他费用（不是税费）那个是给不动产注销中心的手续费（或者办事费、工本费那一类的）80元，那个交地盘出让金的时候就一路给了。
3.中介费等（在签三方合同和过户之前就需要给） 1）佣金那个是给到你请的中介的。一般参照链家的中介，按房屋成交价的2%收取，其实那个价应该是有弹性的，需要本身跟中介好好论价。一般签三方合同的时候中介就会让给佣金了，建议不全数给，留一部门等中介帮你办完工作再给，免得中介处事不上心。
2）贷款办事费那个链家也会收费2000，但是如今老房子不容易贷款，所以链家那里不克不及包管能帮手贷款，若是没有打点下来，那笔钱会退还。所以我找的外面的机构，也是伴侣保举的，比力靠谱，说是必然能贷款，且能帮手打点比如今银行贷款利率低的，就是需要给到5000的费用，是给打点那个机构的费用（其实应该是中介和那种帮手走银行贷款机构都认识，一路挣钱那种）。
然后此时也需要筹办银行流水和工资单那些，用于贷款的手续，银行查证你能否能够承担还贷（那个外面机构也能够帮手处理，一般几百吧）。
2022年之后，贷款和房贷速度似乎很快了，我是2021年上半年买的，岁尾才拿到贷款入住进去，如今那些政策一会一个变，本身多领会一下。
三、详细流程 1.线上看房那个我选择贝壳，也保举各人贝壳，经历之谈，那个软件整体都不错，根本都能按照你本身需乞降情况选到适宜的房子，体验事后你就晓得我在说什么了。
看了有觉得不明晰、不大白的，就能够在线问，但是有一点不喜好的就是，老是弹出要德律风号码的恳求，并且回绝阿谁按钮一点也不明显，就很容易点错，德律风号码就泄露进来，你就会接到一些中介德律风，但是找房期间确实很难制止。
但是我小我不是很介意，因为中介会很积极的帮你找房子，你不是一小我了，哈哈哈哈哈哈哈。
2.线下考察线上看中了房子，就赶紧去约线下看看。起首二手房仍是很抢手的，最少在成都是如许。我履历了不下3次，刚筹办去看房子，都动身了或者已经到小区了，被中介告知那个房子已经在签合同了，不消看了。还有更气人的，就是也线下看了房子了，觉得还能够，就想着再看看，比照一下，第二天就发现那套房子被卖进来了，我也履历过不下3次了。就觉得心累呀，随缘吧，心想着，总有房子在那等着我，哈哈哈哈哈哈哈哈。
线下看房重点，进去第一觉得喜好不喜好，小我觉得第一觉得很重要。有些房子，一进去就不恬逸，那怎么看都不喜好。然后看看通风与采光吧，尽量不选西晒的房子，那样太热了。然后看看有没漏水那些，摸摸有管道的处所的墙壁，能否有点潮湿。然后出来看看小区情况，更好围着四周走一圈，看看交通、生活便当与否，以及四周噪音若何。然后再综合一下本身最在意的点，停止选择。那种选择困难的兄弟姐妹，能够列个表，把本身最在意的点依次摆列，停止打分，最初就比力好选择了，看哪个房子分更高啦~
3.联络中介，确定房子，签三方合同在那之前，要先去查本身征信记录，那个询问中介哪些银行能够打点，征信表在签三方之前要用。
然后也要中介去查那套房子有没抵押贷款、产权明晰与否，就是查房啦。
找本身信得过的中介去跟房东联络，约一下碰头聊，趁便也能够再去看看房子，多看一次没弊端。那一步最重要的仍是要提早跟中介筹议好，会面目标是让中介帮手压价的，但是也不克不及压得太狠，万一把房东惹急了，人家不卖了，也是有可能的。划重点，必然要筹办好，否则去了谈什么了。
谈妥之后，价格也能承受，就预约时间签三方合同了，也就是确认买卖两边的意愿了。此时买方需要给个定金（尽量不要多给哈，就几万就行，我给了3万），卖方需要将房本压在中介处，交一部门包管金，以免卖方一房多卖。同时也要卖方在网上撤去房屋正在售卖中的信息，好比在贝壳网上面将房源下架。
关于三方合同，细节必然要读认真，哪些部门需要买方付费，哪些处所需要卖方付费，若是房子没有买卖胜利，怎么补偿那类的。因为那部门中介会把责任择得很清洁，最初中介费也收了，但是交易却没胜利。
而且房屋细节部门要在合同里面写清晰，好比电视、冰箱、空调数量与品牌，免得卖方搬走或者换家具。
还要确定买卖两边银行卡能否是统一家银行的，首付的时候需要持统一家银行的银行卡。（那点我也觉得奇异，为什么不克不及跨行转呢） 哦，对了，还要确定本身银行卡在手机银行上转款限度，否则还得去银行柜台打点。
4.过户那里仍是比力费事，周期仍是长，间隔我签三方合同已颠末去2个月。因为要等贷款银行那里审批我的贷款材料，就是那里需要很长时间，之前预估是1个月，成果生生等了2个月。
核税和递件是买卖两边都能够去，当然只买方去也是能够的，因为那些钱原来也是买方给（固然理论上是卖方承担他本身的费用），所以尽量前期讲好价。
买方需要筹办的证件有：身份证及复印件、工做证明、户籍页、社包管明（中介会提醒带哪些工具的），尽量筹办一个文件袋，每次去处事情都带上，免得有些工具忘带而折腾。
递件时，房管所工做人员会审核两边材料，通事后会给不动产（品级、交易、税务）“一窗受理”综合受理凭证，后期凭证去交税、换房本。
等中介通知去缴税换房本（那个我只等了两三天），同时也要把证件那些带齐。缴税后，带着缴税凭证去取件，就是拿新的房本。
5.抵押贷款又是等中介通知的一天（所以该催中介仍是要催的）。
就又拿上所有证件材料去就行（一般需要复印件，能够提早弄好，产权证复印件、身份证复印件、契税发票复印件）。但是银行放款又很慢，实的是，政策不断变，确实给买刚需房的我们带来必然的费事。我其时的估计放款时间要3-6个月。
6.交房三方都去，停止交房
四、其他 1.购房资格资格查询：http://m.cd.bendibao.com/cyfw/goufangzige/new.php
2.购房周期（2021年）2021.04.24看房
2021.04.25确定购房意愿
2021.04.26签定三方合同，给房东交定金3w，给中介交佣金
2021.05.08签定贷款合同
2021.06.18递件
2021.06.23交税、办抵押
2021.11.28银行房贷
2021.11.30房子交割，入住
3.贷款查询如今公积金贷款、组合贷、利率那些都在变革，所以多查询一下，在所在地当地宝，如成都当地宝上面都有申明，能公积金贷款更好，利率低，多问问中介也不是坏事。
其他的想到再弥补吧，那篇文章写于2021年6月份，如今良多政策都在变革了，各人酌情参考！